片区整体开发型重大工程项目治理研究——以上海西岸传媒港为例

时间：2020-04-01　　来源：《工程管理学报》谢坚勋等

项目本身的复杂性，都具有典型代表性，能够代表一类具有相同或相似特征的区域式整体开发项目实践，得出的结论能够提出具有一定普适性的理论。

西岸传媒港位于上海市十二五重点开发区域——徐汇滨江核心区 WS5 单元，由龙腾大道、云锦路、黄石路、规划七路所围合的 9 个地块组成，总占地面积约 19 万 m2，规划总建筑面积 99.9 万m2，其中地上 53.4 万 m2，地下约 46.5 万 m2。西岸传媒港以“东方梦中心”项目为旗舰，引进一批著名传媒产业、信息产业企业，打造集现代传媒、演艺娱乐、文化休闲、商务旅游为一体的高端影视制作和现代传媒产业集聚区，成为以商业和商务办公为主体功能的大型城市综合体建筑群。

2.2.数据收集与处理

案例研究的一般流程包括文献回顾、研究设计、数据收集和数据分析４个步骤[10]。本文的数据来源主要是项目建设过程中的文档资料，包括政府文件、会议纪要、内部报告、专项课题研究等，作者从 2013 年起全程参与项目建设，可以确保材料的真实性与完整性。同时，为了保证数据收集的“三角测量”，在文档资料的基础上，还收集了网络上关于本项目的相关信息，并对项目的建设方政府开发公司各级领导进行了正式及非正式的访谈，通过以上多方面来收集案例数据，进一步确保案例证据的准确性和有效性，保证建构效度。

3.案例描述与分析

3.1.开发建设模式

为高效集约化利用土地，创造立体、整合与互动的城市空间，西岸传媒港项目开发建设采用了“区域组团式整体开发”和“地下空间统一建设”的创新开发理念。

（1）区域组团式整体开发。西岸传媒港共有 9个地块，在规划设计的阶段即全面推行区域组团式整体开发理念，突破传统单地块自成系统、地块间互动联系薄弱的限制，从 9 个地块“区域整体”的角度考虑空间功能、交通流线、基础设施配置。对于西岸传媒港区域内的出入口、人防、停车位、绿化面积、能源供应等重要技术指标与公共设施，实现区域统一平衡、公共设施集中设置。即将 9 街坊地块作为 1 个大地块进行规划设计，以起到规模化设置公共资源、高效率利用土地、创造立体城市空间的效果。

（2）地下空间统一建设。传统的地块开发，地块间受到城市市政道路以及建筑退界的制约，地下空间资源例如停车位难以共享，特别是处在城市中心的 CBD 区域，交通流量高，停车需求大，往往引发区域性交通拥挤以及停车体验差等问题。西岸传媒港项目在地下空间开发上突破了地块的限制，在规划设计中将地块以及市政道路下的地下空间进行整体规划设计，实现在 9 个地块及区域内道路下方建设整体地下室，基坑整体开挖，项目整体建设，实现区域内所有地块地下室大连通，地下室设置的各项资源均可由所有地块共享。为实现上述规划设计意图，项目建设的主导单位、徐汇滨江开发统筹推进单位——西岸集团提出在西岸传媒港项目实行地下空间统一建设的模式，包括统一规划、统一设计、统一施工和统一运营。西岸集团下属全资子公司——上海西岸传媒港开发建设有限公司（以下简称西岸传媒港公司）受让本项目地下空间土地（除梦中心 3 个地块以外），承担西岸传媒港项目地下空间开发建设的任务。

为了实现地上组团式和地下统一建设的目标，本项目采取了创新的土地出让方式，即地上、地下空间土地分别出让。图 2 显示了地块整体开发与单独开发的区别。本案例中，除了梦中心 3 个地块以外，其余 6 个地块及区域内道路下土地的使用权由西岸传媒港公司受让，而 6 个地块地上空间的建设用地使用权分别出让给 4 家开发商，从而产生了 3种类型的开发单位。一是梦中心公司按照传统的出让方式获得了其中三个地块地上、地下的建设用地使用权；二是西岸传媒港公司获得了传媒港项目大部分区域的地下空间建设用地使用权；三是湘芒果、世合实业、腾讯公司、国盛集团等 4 家开发商获得了其中 1 个或者 2 个地块地上空间建设用地使用权。由于本文重点探讨地上地下土地分别出让情境下开发建设的项目管理，对于梦中心部分采用常规开发的地块，不列入讨论范围。

3.2.管理特点

西岸传媒港的项目开发理念和创新建设模式及土地出让方式，使其具有鲜明的管理特点。

（1）项目建设单位情况较为复杂。本项目共产生了 3 种类型共 6 家建设单位，各建设单位需要通力协作完成一个在功能、空间和结构上均紧密联系、浑然一体的建筑产品的开发建设工作。特别是对于地上、地下土地分开出让的地块，从产权上对建筑产品以±0 线进行了横向的切分，地上开发单位和地下开发单位如何采取有效的机制，通过密切合作完成建筑产品设计、招标采购、施工乃至验收、运营过程中“无缝连接”的开发，是本项目在项目管理方面最大挑战。这样的开发模式在国内尚属首创，还没有成熟的项目管理经验供参考。

（2）西岸传媒港项目具有典型的“政府—市场”二元治理特征，开发各方利益诉求多元化，项目成功的难度大。本项目的目标承载着政府和市场两方面的诉求。一是满足政府作为行政管理主体希望本项目建设成为产业载体和开发模式创新的典范；二是作为市场

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